REITs 机会已至：Prologis、VICI Properties、Equinix 的 HALO 逻辑

REITs 当前隐含资本化率显著高于私募房地产，形成明显的公私市场估值差与潜在机会。文章认为，历史资本化率周期表明资产耐久性、资产负债表实力与可持续现金流比表面收益率或折价更重要，Prologis、VICI Properties、Equinix 等 REITs 体现了持有不可替代资产并内含增长的 HALO 理念。估值差的收敛可能需要利率稳定、交易活动改善与 NOI 持续增长。