REITs隐含资本化率高于私募地产

2026年10月10日，Seeking Alpha 刊文讨论 REITs 与私募房地产之间的估值差。文章称，REITs 当前隐含资本化率显著高于私募房地产，形成明显的公私市场估值差与潜在机会。文章以 Prologis、VICI Properties、Equinix 为例，提出所谓 HALO 逻辑，认为历史资本化率周期表明，资产耐久性、资产负债表实力与可持续现金流比表面收益率或折价更重要，这些 REITs 体现了持有不可替代资产并内含增长的特征。文章还称，估值差的收敛可能需要利率稳定、交易活动改善与 NOI 持续增长。该文未给出具体资本化率数值、比较期间或收敛时间表，也未披露相关交易条款或监管进展。

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